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周艳军律师 周艳军律师法学本科毕业,中国政法大学民商法在职研究生,曾在大型民营、港台企业从事管理工作多年。周律师自2011年起进入律师事务所工作,有着深厚的法律功底和丰富的实践经验,承办过数百起各类民商事纠纷,在民商事诉讼... 详细>>

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成功案例

如果没有房产证,房屋买卖合同是否有效?

房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的,该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效,但因为不能取得房产证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的,卖方应承担违约责任。


《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定的效力性强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据,买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。


一、2014年5月31日,郭玉新与郭全乐订立了存量房屋买卖合同,郭玉新购买郭全乐的201室房屋,成交价为150万元。买受人与出卖人约定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户手续,

二、合同签订后,因郭全乐不能提供201室房屋的所有权证,导致郭玉新无法办理贷款,案涉合同无法履行。

三、郭玉新向法院提起诉讼,要求解除案涉存量房屋买卖合同、郭全乐返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿居间服务费3.3万元。


裁判结果

   

     

北京市大兴区法院经审理认为,房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效;但郭全乐未取得所有权证导致郭玉新无法办理银行贷款,其行为已构成违约,最终判决解除案涉存量房屋买卖合同、郭全乐返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

本院认为:合同是确立双方当事人权利义务关系的协议,经合法成立的合同具有法律约束力。郭玉新与郭全乐订立的存量房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,郭玉新与郭全乐均系完全民事行为能力人,合同内容不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以,郭全乐辩解其与郭玉新订立的房屋买卖合同无效的主张,本院不予采信。

根据房屋买卖合同的约定,郭玉新与郭全乐应于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户。而要办理银行贷款,非有201室房屋的所有权证不可。实际上,直至2015年1月12日,郭全乐亦未取得201室房屋的所有权证。因此,郭全乐已构成违约。现郭玉新要求解除合同,本院应予准许。合同解除后,郭全乐应将定金予以返还。鉴于定金由兴商经纪中心保管,故兴商经纪中心应将定金返还郭玉新。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担赔偿损失等违约责任,也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据郭玉新与郭全乐关于违约责任的约定,郭全乐应赔偿郭玉新违约金100000元及居间方各项服务费用。鉴于郭全乐表示违约金数额过高,本院酌情予以调整。




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